Mietkaution insolvenzfest anlegen (lassen)
In einem aktuellen Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung zur insolvenzfesten Mietkaution bestätigt und fortgeführt. Als Mieter von Wohnraum haben Sie grundsätzlich einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Vermieter, Ihre geleistete Mietkaution insolvenzfest anlegen zu lassen, 551 Abs. 3 S. 3 BGB. Diese Anlagepflicht bezweckt, daß Sie Ihre Sicherheitsleistung auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhalten, sollte das Mietverhältnis beendet sein. Das heißt, daß der Vermieter Ihre Kaution auf ein separates Konto – getrennt von seinen Konten – anlegen muß. Zudem hat er das Anlagekonto auf Nachfrage zu spezifizieren und einen Nachweis über die separate Anlage zu erbingen. Denn nur eine getrennte Anlageform sichert Sie davor, daß im Falle der Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution Teil der Insolvenzmasse wird und Ihnen lediglich eine normale Insolvenzforderung zusteht. Tritt dieser Fall ein, minimieren sich Ihre Chancen, die (volle) Kaution nach Mietvertragsende und Abrechnungsfrist zurückzuerhalten.
Sobald der Vermieter das Insolvenzverfahren eingeleitet hat, ist es Ihnen auch nicht mehr möglich, bei einem noch bestehendem Mietvertragsverhältnis mit der nicht erfolgten insolvenzfesten Anlage der Kaution gegen von Ihnen geschuldeten, vor der Insolvenz fällig gewordenen Mieten ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Das bedeutet, daß Sie Ihre Mietzinsschulden nicht mit dem Argument zurückhalten können, daß der Vermieter die Kaution insolvenzfest auf ein Sonderkonto hätte anlegen müssen. Ist die Insolvenz einmal eingetreten, verbleibt Ihnen nur noch ein normaler Insolvenzanspruch nach §§ 108 Abs.3, 38 InsO. Eine Aufrechnung ist schon wegen der fehlenden Gleichartigkeit nicht möglich.
Tip: Solange Ihnen der Vermieter kein nachweisbar gesondertes Konto nennt, können Sie sich auf seine Pflicht aus § 551 Abs.3 S.3 BGB berufen. Sie haben das Recht, die Kautionszahlung erst mit Angabe des gesonderten Kontos zu leisten – ohne damit Ihre Vertragspflichten zu verletzen! Ihr Schutz soll nämlich nicht dadurch gefährdet werden, daß Sie die Kaution erst auf das Konto des Vermieters überweisen müssen – theoretisch könnte er, bevor er das Geld anderweitig angelegt hat, Insolvenz anmelden.