Hilfe, ich kaufe / verkaufe ein Haus!

Ein Hauskauf,- oder verkauf ist immer eine wichtige Entscheidung im Leben, bei der wir Sie nach Kräften gerne unterstützen. Im dem folgenden Dokument haben wir alles wichtige für Sie zusammengefasst, wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen wollen. Wir haben versucht alle notwendigen Informationen so gut es geht aufzuarbeiten und Ihnen zur Verfügung zu stellen. Für alle Ausführungen und Hinweise wird eine Haftung vorsorglich nicht übernommen.

Der Grundstückskaufvertrag:
Wichtige Hinweise für Verkäufer und Käufer:

I. Vorbemerkung:

1.1.1
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass die Veräußerung von Grundbesitz gem. § 311 b Abs. l Satz 1 BGB (Fassung ab 1.1.2002) der notariellen Beurkundung bedarf. Der Beurkundungszwang soll die Beteiligten auf die Bedeutung des Rechtsgeschäftes hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen. Dabei soll zugleich der Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichergestellt werden. Die Gültigkeit des Rechtsgeschäftes muss gewährleistet sein.

Auch eine Vollmacht, zum Erwerb oder zur Veräußerung von Grundbesitz ist nur wirksam, wenn diese notariell beurkundet worden ist. Eine vor dem Ortsgericht beglaubigte Vollmacht ist unwirksam. Ein bereits notariell beurkundeter Kaufvertrag kann jedoch nachträglich durch Unterschriftsbeglaubigung vor dem Ortsgericht (nur in Hessen) genehmigt werden.

1.1.2
Die Aufgabe des Notars besteht darin, einen Vertrag zu entwerfen, der ausgewogen und interessengerecht ist. Dabei muss der Notar alle Beteiligten sachgemäß beraten und diese über alle Folgen des Rechtsgeschäftes aufklären.

1.1.3
Der Notar ist im Rahmen dieser Beurkundungstätigkeit weder Erfüllungsgehilfe noch einseitiger Berater einer der Beteiligten. Der Notar steht in seiner Funktion als unparteiischer bzw. neutraler Betreuer (§ 14 Abs. 1 Satz 2 Bundesnotarordnung) zwischen den Beteiligten und hat im Rahmen der Rechtsvorschriften die berechtigten Belange aller Beteiligten zu wahren. Insoweit wird er ausschließlich zur Ausübung seiner eigenen Amtspflichten tätig. Dies gilt unabhängig davon, wer von den Beteiligten (ob Verkäufer, Käufer oder Makler) dem Notar die ersten Informationen zur Vorbereitung des Kaufvertrages gegeben hat.

1.1.4
Hieraus folgt auch, dass der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrages später, falls es zwischen den Beteiligten zu Meinungsverschiedenheiten oder Streit kommen sollte (z.B. der Käufer zahlt nicht pünktlich, entdeckt nachträglich Mängel oder der Verkäufer baut Teile z.B. Markise, Lampen ab), nicht beratend tätig werden darf. Dieses spätere Beratungsverbot gilt übrigens auch für die mit dem Anwaltsnotar zur gemeinsamen Berufsausübung verbundenen anderen Rechtsanwälte.

1.1.5
Umgekehrt darf der Notar eine Beurkundung dann gar nicht erst vornehmen, wenn er oder einer seiner Sozien eine an der Beurkundung beteiligte Person schon einmal anwaltlich beraten hatte. Dieses „Mitwirkungsverbot“ ist in § 3 Abs. 1 Ziff. 7 BeurkG ausdrücklich festgehalten (außernotarielle Beratung). Typisches Beispiel für ein Mitwirkungsverbot: Würde in der Sozietät A-B-C Rechtsanwalt B oder Rechtsanwalt C die Frau Mustermann in einem Scheidungsverfahren anwaltlich vertreten, darf RA/Notar A einen ausgehandelten Scheidungsfolgenvergleich nicht beurkunden.

1.1.6
Der Notar darf natürlich dann keine Beurkundung vornehmen, wenn er selbst oder ein Verwandter an dem Rechtsgeschäft
Beteiligt ist oder daraus Vorteile hätte.
Nachfolgende Hinweise gelten nicht, wenn am Vertrag jeweils zwei Privatpersonen beteiligt sind.

weiter Ziff. 1.3.

1.2
Besondere Hinweise zu sog.

„Verbraucherverträgen“

„Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass

1.
die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden und

2.
der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.

Ein „Verbrauchervertrag“ liegt vor, wenn an einem Vertrag auf der einen Seite ein Verbraucher und auf der anderen Seite ein Unternehmer beteiligt ist.

a)
Gemäß § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

b)
Gemäß § 14 BGB ist ein Unternehmer eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Eine rechtsfähige Personengesellschaft ist eine Personengesellschaft, die mit der Fähigkeit ausgestattet ist, Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen.

c)
Unternehmer ist danach auch

• eine Gemeinde,
  • eine Körperschaft öffentlichen Rechts,
• Kreis, Land, Bund,
  • amtlich bestellter Berufsbetreuer, Insolvenzverwalter
• Kirche,
  wenn diese im Rahmen ihrer allgemeinen Aufgaben Grundstücke erwerben oder veräußern.

d)
Eine Ausnahme von der Einhaltung dieser Frist ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. Februar 2013 (III ZR 121/12) ist die Einhaltung der Regelfrist von 2 Wochen Dienstpflicht des Notars. Die Nichteinhaltung der Frist kann zur Haftung des Notars führen. Daher kann nur in sehr eng umgrenzten Ausnahmefällen auf die Einhaltung der 2-Wochen-Frist bei „Verbraucherverträgen“ verzichtet werden. Eine Amtspflichtverletzung des Notars liegt nur dann nicht vor, wenn nachvollziehbare sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen und der vom Gesetzgeber bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet ist.

e)
Wenn die Frist von zwei Wochen einzuhalten ist, ist dem Verbraucher vom Notar der beabsichtigte Text des Vertrages zu übersenden. Dieser Entwurf muss nicht exakt in der Fassung vorliegen, wie er später beurkundet wird. Es genügt auch die

Übersendung eines Vertragsmusters, das schon individualisiert ist auf den Kaufgegenstand. Das Einsetzen von Personalien oder des Kaufpreises ist nicht erforderlich, um die 2-Wochen-Frist in Gang zu setzen. Etwaige Abänderungen des ersten Entwurfs setzen grundsätzlich die 2-Wochen-Frist nicht erneut in Gang, es sei denn, die Änderungen kommen vom Unternehmer und betreffen wesentliche Vertragspunkte. Die Nichteinhaltung der Frist führt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages, kann aber eine Amtshaftung des Notars begründen, weshalb auf die Einhaltung der Frist nicht verzichtet werden kann.

II. Das Beurkundungsverfahren:
1.3
Zur Beurkundung sollten die Beteiligten folgende Unterlagen mitbringen:

• Personalausweis oder Reisepass und unbedingt (!)
• die 11-stellige Steuer-ID Nummer.
  (diese St.ID-Nr. befindet sich auf der Lohnsteuerbescheinigung, bzw. dem Gehaltsnachweis oder der
  Steuererklärung).
  Auch wenn die Beteiligten dem Notar schon persönlich bekannt sind, ist es sinnvoll, dass der Notar
  die Namen, insbesondere Vornamen (Rufnamen) und Geburtsdatum nochmals überprüft.

2. Vom Verkäufer besonders zu beachten:

2.1.2
Steht ein Haus im Alleineigentum eines Ehegatten, muss geprüft werden, ob gemäß § 1365 BGB auch die Zustimmung des anderen Ehegatten, erforderlich ist. Nach dieser Vorschrift darf ein Ehegatte nur mit Zustimmung seines anderen Ehegatten über einen wesentlichen Teil seines Vermögens verfügen (sofern nicht Gütertrennung vereinbart ist). Diese Vorschrift soll einerseits den alleinverkaufenden Ehegatten vor Übereilung, andererseits eventuell bestehende Rechte des anderen Ehegatten schützen, auch wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist (z.B. Zugewinnausgleichsansprüche bei schwebenden Scheidungsverfahren). Dieser Grundsatz gilt auch, wenn der alleinverkaufende Ehegatte das Objekt allein geerbt hatte.

2.2.2
Der Verkäufer sollte die gegebenenfalls auf ihn zukommenden steuerlichen Folgen der Veräußerung prüfen, ob es sich z.B. bei der Veräußerung um eine „Betriebsentnahme“ handelt

oder ob sog. Spekulationssteuer (10-Jahresfrist) anfällt. Normalerweise fallen für den Verkäufer bei einer bisher privat selbst genutzten Immobilie keine Steuern an.

2.2.3
Sofern der Verkäufer die Immobilie innerhalb von 10 Jahren vor der Veräußerung (z.B. auch durch Schenkung oder Übertragung im Wege vorweg. Erbfolge) erworben hatte, kann Spekulationssteuer anfallen, weshalb dann in jedem Falle der Steuerberater zu Rate gezogen werden sollte.

Für steuerliche Auswirkungen/Folgen des Vertrages sowohl für den Verkäufer wie auch für den Käufer ist der Notar nicht verantwortlich, zumal er die wirt¬schaftlichen Hintergründe nicht kennt und nicht kennen kann! s. Hinweise Ziff. 14

2.3.1
Sofern auf dem veräußerten Objekt noch Belastungen eingetragen sind, müssen die Rechte im Grundbuch vor Kaufpreiszahlung gelöscht werden. Dabei kann es sich um Grundschulden handeln – oder um Nießbrauchs-/Wohnungsrechte, dann sind ggf. Löschungsbewilligungen, bezw. Original-Sterbeurkunden vorzulegen.

2.3.2
Der Verkäufer sollte sich daher zunächst unbedingt selbst einen aktuellen unbeglaubigten Grundbuchauszug (Kosten ca.10,- EURO) besorgen, um festzustellen, welche Belastungen evtl. noch eingetragen sind.

Selbstverständlich kann der Notar den Grundbuchauszug vom Gericht anfordern. Wir können, soweit der Grundbesitz in Hessen, Niedersachsen, Thüringen, Berlin, Schleswig Holstein, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern liegt elektronisch einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen.

2.3.3
Nicht selten sind im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen, die nicht mehr „valutieren“, wozu der Kredit also zurückgezahlt ist. Dann kann es sein, dass die Bank/Bausparkasse den Beteiligten schon lange vorher die entsprechende Löschungsbewilligung ggf. auch den Grundschuldbrief zugesandt hatte. Die muss der Verkäufer heraussuchen. Ggf. ist von der Bank/Bauspark. eine Ersatz-Löschungsbewilligung anzufordern (Kosten: ca. 30 – 150 EURO).

2.3.4
Wenn noch eine alte Grundschuld eingetragen ist, muss geprüft werden, ob dazu ein Grundschuldbrief vorliegt. Zur Löschung im Grundbuch ist die Vorlage des Briefes zwingend erforderlich. Ob zu einer Grundschuld ein Brief gebildet ist, kann man an der Eintragung im Grundbuch erkennen: Normalerweise wird zu einer Grundschuld ein Brief erteilt; wenn kein Brief erteilt ist, steht im Grundbuch bei der Eintragung ausdrücklich „brieflos“ oder „ohne Brief“. Sollte der Brief verlorengegangen sein, müsste in einem sog. Aufgebotsverfahren bei Gericht beantragt werden, den Brief durch Urteil für kraftlos zu erklären. Ein solches Verfahren verursacht natürlich Kosten (ca. 200 – 400,- €) und dauert ca. 6 Monate.

2.3.5
Hatte die Bank/Bausparkasse noch keine Löschungsbewilligung erteilt, sollte sich der Verkäufer natürlich schnellstens mit seiner Bank/Bausparkasse in Verbindung setzten, um die notwendigen Löschungsunterlagen anzufordern. Das Notariat fordert diese Unterlagen ebenfalls im Rahmen des Kaufvertrages ab.

2.3.6
Sofern ein Kredit noch valutiert, muss der Verkäufer abklären, welche Ablösebeträge von der Bank gefordert werden; evtl. ist eine sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ zu zahlen.

2.3.7
Üblich ist es, dass die Bank dem Notar die Löschungsunter¬lagen zu treuen Händen übersendet und ihn verpflichtet, darüber nur zu verfügen, wenn entspr. Ablösebeträge bezahlt werden. Das ist dann im Rahmen des Kaufvertrages zu berücksichtigen.

2.3.8
Möglicherweise sind im Grundbuch noch sog. Altenteilsrechte, Wohnungs-/Nießbrauchsrechte oder Vorkaufsrechte für inzwischen verstorbene Personen eingetragen. Die Löschung unter Vorlage der Original-Sterbeurkunde ist dann problemlos möglich, wenn der/die Berechtigte länger als ein Jahr verstorben ist. Andernfalls muss vom Notar geprüft werden, ob sog. Löschungserleichterung besteht, weil bei manchen Rechten sonst zur Löschung vor Ablauf eines Jahres nach dem Ableben die Zustimmung der Erben notwendig sein kann.

2.4.1
Ist der Verkäufer nur Vorerbe, muss die Mitwirkung der Nacherben (in notarieller Urkunde) am Kaufvertrag sichergestellt werden.

2.4.2
Ist der Verkäufer befreiter Vorerbe, kann er grundsätzlich ohne Mitwirkung der eingesetzten Nacherben verkaufen, allerdings nur dann, wenn er nicht unter Wert, also mindestens zum ortsüblichen Preis verkauft. Dies ist dem Grundbuchamt durch amtl. Sachverständigengutachten (in Hessen Ortsgericht anerkannt) nachzuweisen.

2.5
Sind minder-jährige Kinder beteiligt oder Personen, für die eine Betreuung besteht, darf das Objekt nicht wesentlich unter Wert verkauft werden. Dies ist dem Familiengericht, das den Vertrag genehmigen muss, durch amtl. Sachverständigengutachten (in Hessen Ortsgericht anerkannt) nachzuweisen.

Auch sollte hinsichtlich der Vertretungsbefugnis frühzeitig mit dem Familiengericht Kontakt aufgenommen werden. Wenn Vater und/oder Mutter Miteigentümer/Verkäufer ist/sind, muss ein Ergänzungspfleger/-betreuer bestellt werden.

Wichtig:

2.6
Der Verkäufer sollte dem Käufer vor der Beurkundung folgende Unterlagen in Kopie aushändigen:

• Policen der bestehenden Gebäudeversicherungen (Feuer-, Sturm-, Wasser-, Glas-,
  Haftpflichtversicherungen), wichtig ist der Brandkassenwert.
• Grundsteuerbescheid, Einheitswertbescheid, gegebenenfalls Miet- oder Pachtverträge,
  Wartungsverträge, usw.
• Energieausweis
  Der Energieausweis (für 1 – 2-Familienhaus: Energiebe¬darfsausweis) muss unaufgefordert
  vorgelegt werden. Ein evtl. Verzicht des Käufers sollte nicht protokolliert werden, weil damit der
  Rechtsverstoß quasi amtlich dokumentiert würde. Für ein im Denkmalschutzverzeichnis
  eingetragenes Gebäude ist der Ausweis entbehrlich. Keine Energieausweise müssen vorgelegt
  werden insbesondere für kleine Gebäude mit weniger als 50 qm Wohn- oder Nutzfläche sowie
  für Baudenkmäler. Weitere Ausnahmen enthält § 1 Abs. 2 EnEV, die aber überwiegend nicht für
  Wohngebäude gelten. Ein Energieausweis ist wohl auch nicht erforderlich für sog.
  Abbruchhäuser, d.h. in Fällen, in denen der Käufer vorhat, ein Wohngebäude komplett
  abzureißen. Denn die EnEV gilt nach deren § 1 Abs. 2 nur für Gebäude, soweit sie unter Einsatz
  von Energie beheizt werden. Energieausweise werden entweder auf Grundlage des
  Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs ausgestellt. Welche
  Berechnungsweise zugrunde zu legen ist und ob ausnahmsweise ein Wahlrecht besteht, hängt
  davon ab, um welches Bauwerk es sich handelt. Näheres ist geregelt in den §§ 17 ff.EnEV. Bei
  mehreren Eigentumswohnungen in einem Gebäude muss ein Energieausweis für das gesamte
  Gebäude erstellt werden, nicht nur für diejenige Eigentumswohnung innerhalb des Gebäudes,
  die verkauft werden soll.
• Bauunterlagen/Bauzeichnungen
  Der Verkäufer ist natürlich verpflichtet, Auskunft über alle das Objekt betreffenden rechtlichen
  Verhältnisse zu erteilen und – mindestens nach Beurkundung die in seinem Besitz befindlichen
  Originalunterlagen auszuhändigen (z.B. Baupläne, Zeichnungen, Masseberechnungen
  Baugenehmigung, Bauabnahmeschein, aktuelle Flurkarte, Genehmigung für Tankanlagen, usw.)
• Unterlagen über evtl. eingetragene Baulasten. Darunter versteht man öffentlich-rechtliche
  Nutzungsbeschränkungen (teilw. Bauverbot) oder Duldungsverpflichtungen (Wege-/
  Leitungsrechte).
• Baulasten sind regelmäßig dann (im Baulastenverzeichnis beim Kreisbauamt) eingetragen, wenn der
  Nachbar sein Haus auf die Grenze gebaut hat oder die Zuwegung über das Kaufgrundstück führt
  oder Versorgungs- Kanalleitungen für „hinterliegende“ Grundstücke, die nur über das
  Kaufgrundstück zu erreichen sind, verlegt sind.

2.7
Öffentliche Lasten und Abgaben: (s. Ziff. 7)
Dazu gehören: evtl. rückständige Grundsteuern, Erschließungskosten oder sonstige Anliegerbeiträge. Diese öffentlichen Lasten liegen auf dem Grundstück, sodass letztlich der neue Erwerber, sobald er Eigentümer wird, dafür in Anspruch genommen werden kann.
Auskunft darüber, ob solche Rückstände bestehen, kann nur die jeweilige Gemeinde erteilen, sodass sich der Käufer im Zweifel dazu erkundigen sollte.
Andererseits bedarf es keiner Frage, dass der Verkäufer von sich aus verpflichtet ist, ungefragt entsprechende Auskunft zu erteilen.

3. Vom Käufer besonders zu beachten:

3.1.1
Erwerb durch Eheleute
Üblicherweise erwerben Eheleute Grundbesitz je zu 1/2. Das ist grundsätzlich richtig, wenn beide jeweils in erster Ehe verheiratet sind und nur gemeinsame Kinder aus dieser Ehe haben.

3.1.2
Sofern nichteheliche Kinder oder Kinder aus einer früheren Ehen vorhanden sind, ergeben sich, je nachdem, wer zuerst verstirbt, für die Kinder des Erstversterbenden, bzw. die Kinder des Längstlebenden ganz unterschiedliche vermögensrechtliche Auswirkungen. Insofern werden jetzt „erbrechtliche Weichen“ gestellt. Dann empfiehlt sich vor der Beurkundung eine eingehende Beratung.

3.1.3
Die Rechtsfolgen im Erbfall sind zu bedenken!
In jedem Falle sollte über ein Testament nachgedacht werden. Bei kinderloser Ehe beerben Ehegatten sich wechselseitig nicht allein. Vielmehr erben gegebenenfalls dann Eltern, Geschwister oder sogar Nichten oder Neffen des Erstversterbenden (§ 1931 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative, § 1925 Abs 1 Satz 1, § 1371 Abs 1 Satz 1 BGB).

Wenn minder-jährige Kinder miterben, kann dies zu folgenden Problemen führen:

3.1.3.1
eine Veräußerung/Belastung von Grundbesitz kann nur mit Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes erfolgen. Eine Zustimmung ist grundsätzlich nur zu erwarten, wenn das Objekt nicht unter Verkehrswert veräußert und der auf minderj. Kinder entfallende Erlös mündelsicher angelegt wird. Es ist dem Gericht also eine amtliche Schätzungsurkunde vorzulegen (Sachverständigengutachten, in Hessen meist Ortsgericht möglich).

3.1.3.2
Wenn ein volljähriges Kind miterbt, kann dies eine evtl. notwendige/gewünschte Veräußerung/Belastung blockieren ¬anderseits eine Veräußerung erzwingen. In einer Erbengemeinschaft ist nämlich jeder Beteiligte – ohne Angabe von Gründen – berechtigt, die Zwangs-/Teilungsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 749 BGB zu verlangen.
Zu bedenken ist auch der Unglücksfall:
Beispiel: Der Vater verunglückt mit dem einzigen Kind tödlich wobei das Kind eine Stunde vor dem Vater verstirbt. Dann erbt die überlebende Ehefrau ggf. nur zu 3/4 wie bei kinderloser Ehe (s.3.13).

3.1.3.3
Auch und gerade, wenn Kinder da sind, sollte über ein interessengerechtes Testament nachgedacht werden. Es ist im Übrigen dringend davon abzuraten, irgendwelche Muster (z.B. Berliner Testament) abzuschreiben. Das Berliner Testament in seiner klassischen Form ist oft nicht mehr zeitgemäß! Es kann steuerliche Nachteile haben, weil sich das Vermögen beider Ehegatten in einer Hand vereinigt und verschließt dem Längstlebenden die Möglichkeit bei evtl. Veränderung der familiären Verhältnisse ein neues Testament zu verfassen (sog. „Wechselbezüglichkeit“).

An dieser Stelle können die Probleme nur angedeutet werden.

3.2
Erwerb durch nicht verheiratete Personen („nicht-eheliche Lebensgemeinschaft“)
Hier tauchen erhebliche Sonderprobleme auf:

• ungleiche Aufwendungen/verdeckte Schenkung
• Teilungsversteigerung (jederzeit möglich)
• ungeklärte wechselseitige Absicherung im Todesfall
  (Pflichtteilsansprüche sind zu bedenken !)
• gesamtschuldnerisches Haftungsrisiko
• denkbar: Aufteilung des zu kaufenden Hauses in zwei Eigentumswohnungen

3.3
Erwerb durch Firma/GbR
Beratung durch Steuerberater wichtig

3.4
Der Erwerb durch einen Ehegatten allein kann dann sinnvoll sein, wenn der andere Ehegatte als selbständiger Unternehmer besonderen geschäftlichen Haftungsrisiken ausgesetzt ist. Steuerlich kann die teilweise Vermietung von Büroteilen an den anderen interessant sein (Steuerberater fragen!).

3.5.1
Benötigt der Käufer einen Kredit, sollte er sich rechtzeitig vor der Beurkundung unbedingt mit seiner Bank beraten. Der Käufer muss die auf ihn zukommenden Belastungen genau kennen/kalkulieren:

• Notar- und Gerichtskosten
• Grunderwerbsteuer (Hessen: 6 % vom Kaufpreis)
• evtl. Maklerprovision (z.B. 5,95%)
• Umzugskosten
• Renovierungskosten (ggf. auch alte Wohnung)

sehr wichtig!!!

Der Käufer sollte sich vor Beurkundung des Kaufvertrages von seiner Bank/Bausparkasse möglichst genau schriftlich bestätigen lassen, welche Unterlagen im einzelnen für die Kreditauszahlung benötigt werden – und wann die Kreditauszahlung (zu welchem Zeitpunkt) möglich ist.

Davon hängt die Zahlungsmöglichkeit, bzw. Vereinbarung über die Fälligkeit des Kaufpreises ab, was mit der Bank genau besprochen werden sollte.

3.5.2
Üblicherweise verlangt die Käuferbank:

• Einkommensnachweis, Verdienstbescheinigung,
• Baupläne, Grundriss, Wohnflächenberechnung (Flurkarte, Kopie des Brandkassenscheins mit
  Brandkassenwert),
• Grundbuchauszug,
• Eintragung einer entsprechenden Grundschuld im Grundbuch,
  siehe dazu auch Ziff. 11.-12.;
• Nachweis des vorh. Bauspar-/Bankguthabens.

3.6
Der Käufer muss ggf. mit seinem Steuerberater prüfen, ob er in den Genuss von Steuervorteilen kommt; zum Beispiel beim Erwerb eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes oder bei gewerbl. Nutzung.

4. Der Kaufgegenstand

4.1
Die Beteiligten müssen sich vor der Beurkundung über den veräußerten Grundbesitz (Gebäude mit Grund und Boden) geeinigt haben.
Sonderproblem: V e r m e s s u n g sonst weiter zu Punkt 4.2

4.1.1
Eine gegebenenfalls noch zu vermessende Grundstücksteilfläche muss vorher exakt festgelegt werden (genaue Grenzpunkte/Flächengröße). Der Kaufvertragsurkunde muss eine aktuelle Flurkarte beigefügt werden, in welcher das zu vermessende Grundstück genau markiert wird.

4.1.2
Vor der Beurkundung über eine noch zu vermessende Teilfläche sollte entweder bei dem Bauamt der Gemeinde oder Kreisbauamt vorgefragt werden, ob die geplante Teilung zulässig ist (Problem bei aufstehenden Gebäuden s.u.!)

4.1.3
Die Teilung eines Grundstücks
§ 19 BauGB lautet:
1.
Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück oder als Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

2.
Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.

Rechtlich erfolgt die Realteilung eines Grundstücks durch eine entsprechende Willenserklärung des Grundstückseigentümers und die Grundbucheintragung der Teilung, was die vorherige Vermessung der Teilfläche im Liegenschaftskataster voraussetzt (5 2 Abs. 3 GBO), wozu dem Grundbuchamt der sog. Veränderungsnachweis mit anhängender Flurkarte vorzulegen ist.
Das Grundbuchamt darf aufgrund seiner formalen Prüfungskompetenz nicht prüfen, ob die Teilung dem Baurecht widerspricht. Eine baurechtswidrige Teilung macht das Grundbuch nicht unrichtig, da die Teilung rechtlich wirksam ist.

Problem:
Die Teilung kann jedoch zu baurechtswidrigen Zuständen führen, nämlich dann, wenn die auf einem Teilgrundstück vorhandene Bebauung das nach dem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB zulässige Maß überschreitet (Verstoß gegen Bauplanungsrecht) oder wenn erforderliche Abstandsflächen nicht mehr eingehalten werden. Dies bedeutet, dass die Bauaufsichtsbehörde nach Durchführung einer Teilung ggf. einschreiten kann: werden durch Veränderung der Grenzen bebauter Grundstücke Verhältnisse geschaffen, die öffentlich rechtlichen Vorschriften zuwider laufen, so kann die Bauaufsichtsbehörde verlangen, dass ein baurechtmäßiger Zustand hergestellt wird. Dies kann – als äußerste Maßnahme – bis zur Anordnung der Nutzungsuntersagung oder der Beseitigung einer bestehenden baulichen Anlage gehen.

Folgeproblem:
Ein großes Problem und Schadenersatzansprüche können sich dann ergeben, wenn ein Grundstück geteilt wird, wenn dadurch ein baurechtswidriger Zustand hergestellt wird, und wenn dann ein Teilgrundstück veräußert wird und erst sehr viel später nach der Veräußerung das Bauamt den baurechtswidrigen Zustand feststellt.
Höher als früher sind daher die Risiken eines Verkäufers, der eine unbebaute Teilfläche veräußert und den bebauten Grundstücksrest behält. Hier prüft keine Behörde mehr die Zulässigkeit der Teilung. Soweit dem Eigentümer noch beide Teilflächen gehören, kann er ggf. durch Dienstbarkeiten oder Baulasten wieder baurechtmäßige Zustände herstellen. Ist eine unbebaute Teilfläche aber veräußert, könnte ggf. ein Teilabriss verfügt werden.

Ob eine Teilung zulässig ist oder ob ggf. durch eine Teilung baurechtswidrige Zustände herbeigeführt werden, kann weder das Grundbuchamt, noch der Notar feststellen.

Es wird daher dringend empfohlen, vor Durchführung eine Teilung Rückfrage bei der Bauaufsichtsbehörde zu halten oder einen Bausachverständigen (Architekten) einzuschalten und das Ergebnis der Prüfung zu dokumentieren.

4.1.4
Vermessungskosten:
Verkäufer und Käufer müssen sich vor der Vermessung darüber einigen, wer die – hohen – Vermessungskosten trägt (ggf. Kostenvoranschlag einholen!).

4.2
Der Notar kann im Grundbuch nur feststellen, welche Flurstücke eingetragen sind. Ob diese im Grundbuch bezeichneten Grundstücke auch tatsächlich der zu veräußernde Grundbesitz ist, kann von den Beteiligten nur ggf. anhand einer Flurkarte (s. Zif.4.61) festgestellt werden.

4.3
Zu beachten ist, dass einem Hausgrundstück manchmal noch Anteile an einem Weg oder Wald-/ Interessentenanteil/ Fischereirecht zugeordnet sein können, was möglicherweise in anderen Grundbüchern verzeichnet ist. Dies kann der Notar oft nicht feststellen, er ist hier auf die Angaben der Beteiligten angewiesen.

4.4
Unter Umständen führen zu dem veräußerten Hausgrundstück die notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen über ein Nachbargrundstück, wozu auf diesem „dienenden“ Grundstück sogenannte Grunddienstbarkeiten (Leitungsrechte) eingetragen sind. Der Käufer muss dies deshalb wissen, damit er bei Störungen den Verlauf der Leitungen kennt. Gegebenenfalls muss ein bepflanztes Nachbargrundstück betreten und nach dem Aufgraben von Leitungen der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

4.5
Der Käufer sollte den Kaufgegenstand eingehend besichtigen.

Oft ist es zweckmäßig, dass Käufer und Verkäufer untereinander ein Besichtigungsprotokoll anfertigen, in dem festgehalten wird, welche im oder am Haus eingebauten Teile oder dort befindlichen Gegenstände mit veräußert oder vom Verkäufer noch entfernt werden (Lampen, Markisen, Gardinenleisten, Einbauküche, Rasenmäher, Leitern, Gartenlaube, Alarmanlage, usw.)

4.6
Die auf dem Kaufgrundstück befindlichen Gebäude, Garagen, Hütten sind grundsätzlich Bestandteil des Grundstücks (§§ 96, 97 BGB). Heizöl ist, wenn im Kaufvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, als Zubehör mitverkauft (OLG Schleswig 11 U 129/94).

4.6.1
Empfehlung:
Der Käufer sollte sich vor Abschluss des Kaufvertrages möglichst eine aktuelle Flurkarte vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ca 50,– EURO) besorgen oder vom Verkäufer aushändigen lassen, um festzustellen, ob alle Gebäude, bzw. das Gebäude in der Flurkarte richtig eingezeichnet sind/ist, ob gegebenenfalls eine Überbauung vorliegt, welche Nachbargebäude eingezeichnet sind und wo sich die Grenzsteine befinden.

4.6.2
Hat der Verkäufer z.B. vor noch nicht allzu langer Zeit auf dem Grundstück eine Gartenhütte oder ein Gerätehaus errichtet (ohne Baugenehmigung zulässig, wenn entsprechender Grenzabstand eingehalten und bestimmte Baugröße nicht überschritten wird), und ist dies nicht in der Flurkarte eingezeichnet, muss der Käufer mit einer späteren amtlichen Katastereinmessung rechnen, was teuer ist (400,– bis 800,– EURO).

4.7
Wenn der Verkäufer das Vorhandensein aller Grenzsteine nicht ausdrücklich zusichert, übernimmt der Käufer insoweit das Objekt auch mit gegebenenfalls fehlenden Grenzsteinen. Sollte ein Grenzstein fehlen und sollte es insoweit mit einem Nachbarn Streit über den Grenzverlauf geben, haben sich die Nachbarn die hohen Katasterkosten grundsätzlich zu teilen (§ 919 BGB), unabhängig davon, wer das Katasteramt beauftragt.
Man hüte die Grenzsteine „wie seinen Augapfel, ein Stein kostet ca. 500,– EURO“.

5. Der Kaufpreis

5.1.1
Zur Höhe des Kaufpreises kann der Notar naturgemäß keine Angaben machen. Er ist auch nicht befugt, hierzu Hinweise zu geben (Ausnahme: wenn der Notar erkennt, dass der Kaufpreis in grobem Missverhältnis zum Verkehrswert steht).

5.1.2
Geben die Beteiligten in der notariellen Urkunde nicht den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis an, bzw. treffen die Beteiligten neben der notariellen Beurkundung Nebenabreden, führt dies zur Nichtigkeit des Kaufvertrages. Der Käufer begeht eine Steuerhinterziehung mit Beihilfe des Verkäufers.

5.1.3
Mitverkauftes Inventar sollte in der Urkunde gesondert aufgeführt werden, weil dies die Grunderwerbsteuer mindert.

Beispiel:
Der Kaufpreis beträgt:
a) für die Wohnung Nr. 3 = 91.000,- €
b) die Garage Nr. 8 = 10.000,- €
c) die Küche und Gardinen = 3.000,- €

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich von 101.000,- € (Ersparnis 6 % von 3.000,-€ = 180,-€).
Wenn mehrere bewegliche Gegenstände mitverkauft werden, sollte eine Inventarliste aufgestellt werden.

5.1.4
Wenn mehrere Grundstücke zusammen verkauft werden, sollte über eine Aufteilung des Kaufpreises in mehrere Teile nachgedacht werden: Dies kann einerseits für den Verkäufer relevant sein (Spekulationssteuer, Betriebsentnahme), wie auch für den Käufer (evtl. spätere Spekulationssteuer, Absetzbarkeit von Schuldzinsen). Bedeutung kann die Aufteilung auch haben, wenn für ein mitverkauftes unbebautes Grundstück ein gesetzliches Verkaufsrecht (Landwirtschaftsamt/Naturschutz) in Frage kommt.

5.1.5
Achtung:
Die gesonderte Ausweisung von Inventarkosten (Grunderwerbsteuer-Ersparnis) kann zum Problem werden, wenn das Objekt voll finanziert werden soll. Die Banken finanzieren meist nur die Kosten für den Grundbesitz; dadurch kann der Beleihungswert sinken und damit die Gesamtfinanzierung erschweren.

5.2
Vor der Beurkundung dürfte es für den Verkäufer von Interesse sein, genau zu wissen, ob der Käufer auch in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen. „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!“. Dazu sollte der Käufer von seiner Bank dem Verkäufer ggf. eine unwiderrufliche „Finanzierungsbestätigung“ vorlegen, was u.U. mit Kosten verbunden sein kann.

6. Kaufpreisfälligkeit

6.1
Auch die Vereinbarung über die Kaufpreisfälligkeit obliegt den Beteiligten. Im Allgemeinen ist es üblich, dass der Kaufpreis unmittelbar vor oder bei Übergabe gezahlt wird. Für Kaufverträge mit einem Bauträger (Errichtung einer Eigentumswohnung) sieht die sogenannte Makler- und Bauträgerverordnung eine besondere Kaufpreisfälligkeit vor.

6.2
Der „vorsichtige“ Verkäufer übergibt das Objekt erst, wenn der gesamte Kaufpreis bezahlt oder die Zahlung durch Bank-Finanzierungsbestätigung garantiert ist.

6.3
Der Käufer muss, wenn er den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert, auch mit seiner Bank die Zahlungsfälligkeit besprochen haben (s. Zif. 3.5 und Ziff. 11.- 12).

7. Anschluss- und Erschließungsbeiträge:

(s. Zif. 2.7)
Hierzu bestimmt § 436 BGB, dass der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet ist, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses (Beurkundung) bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Der Notar kann dazu keine Angaben machen. Der Verkäufer müsste wissen, ob und welche Erschließungskosten bezahlt sind. Auskunft kann auch die zuständige Gemeinde erteilen, ob und in welchem Umfang Erschließungskosten geleistet sind oder noch anfallen. Unabhängig von der vertraglichen Regelung haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Der Verkäufer ist auch verpflichtet, auf etwa bevorstehende Erschließungsmaßnahmen (z.B. Erneuerung der Wasserleitung) hinzuweisen oder darauf, dass die Erschließungskosten eventuell noch nicht endgültig abgerechnet sind.

Empfehlung: Im Zweifel sollte sich der Käufer vor Ver¬tragsabschluss selbst bei der Gemeinde genau informieren.

8. Übergabe mit allen Rechten und Pflichten

8.1
Al l g e m e i n e s:
Mit dem vereinbarten Übergabetermin gehen alle mit dem Hausgrundstück verbundenen Rechte, insbesondere auch die möglichen Nutzungen, die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Wenn also einen Tag nach Besitzübergabe ein Dachziegel vom Haus fällt oder ein Fußgänger auf schneeglattem Bürgersteig stürzt, trifft den Käufer die Haftung.

8.2.1
Feuerversicherung:
Eine Feuerversicherung ersetzt im Wesentlichen die durch ein Feuer entstandenen Schäden gemäß ihren Versicherungsbedingungen. Es lassen sich hierüber Mobilien, Immobilien und über die Feuerbetriebsunterbrechungsversicherung auch Ertragsausfälle versichern. Daneben umfasst der Versicherungsschutz die Erstattung einer Reihe von anfallenden Kosten wie zum Beispiel Aufräum- und Abbruchkosten.

8.2.2
Sonstige Versicherungen:
Oft besteht eine sogenannte gebündelte Gebäudeversicherung (Leitungswasser, Sturm). Hier ist zu prüfen, wie lange seitens des Verkäufers das Versicherungsverhältnis noch besteht. Unter Umständen kann der Verkäufer wegen der noch länger dauernden Vertragsbindung nicht kündigen. Der Käufer tritt gemäß § 69 Versicherungsvertragsgesetz an die Stelle des Verkäufers in den Vertrag „zwangsweise“ ein, da es sich bei einer Gebäudeversicherung um eine „Objektversicherunq“ handelt. Die das Gebäude betreffende Versicherung ist nicht an eine Person gebunden, sondern hängt am Objekt, unabhängig davon, wer Eigentümer ist.

8.2.3
„Zwangsweise“ Übernahme der Gebäudeversicherungen:
Der Käufer hat ein Sonderkündigungsrecht gem. § 96 Abs. II VVG, jedoch erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dann nur innerhalb einer Frist von 1 Monat. Für den Käufer ist es wichtig, sich vor oder unmittelbar nach Vertragsabschluss eingehend über die Fortführung der bestehenden Gebäudeversicherungen oder deren Kündigungsmöglichkeit beraten zu lassen.

8.2.4
Der Verkäufer könnte die bestehenden Gebäudeversicherungen nur nach den Bedingungen des abgeschlossenen Versicherungsvertrages kündigen. Hätte er z.B. 2 Jahre vor Abschluss des Kaufvertrages unter Gewährung eines Prämiennachlasses den Versicherungsvertrag auf 5 Jahre abgeschlossen, könnte er jetzt natürlich nicht kündigen, sondern erst in 3 Jahren. Der Käufer könnte auch einen solchen Vertrag ausnahmsweise innerhalb eines Monats seit erfolgter Eigentumsumschreibung kündigen.

8.2.5
Beispiel:
Der Verkäufer hat 2 Jahre vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine gebündelte Gebäudeversicherung für die Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen. Angenommene Jahresprämie 300,– EURO. Der Verkäufer kann also jetzt nicht kündigen.
Die Beurkundung erfolgt am 15. März, die Übergabe des Objektes ist für den 01.07. vorgesehen. Die Jahresprämie ist im Voraus bezahlt. Der Käufer muss hier mit dem Verkäufer eine Vereinbarung intern treffen, bspw.: 150,– EURO erstatten (halbes Jahr, halbe Jahresprämie für die Käuferbesitzzeit vom 01.07.-31.12.).
Die Eigentumsumschreibung laut Grundbuchnachricht erfolgt am 20.08. Der Notar erhält die Grundbuchnachricht am 22.08., sendet diese an den Käufer, der diese Nachricht dann am 27.08. erhält. Wenn der Käufer die Versicherung kündigen will, muss seine Kündigung bis zum 20.09. bei der Versicherung eingegangen sein. Er muss dabei eine Kopie der Grundbuchnachricht beifügen.

8.2.6
Der Versicherungsschutz erlischt dann aber mit Zugang der Kündigung bei der Versicherung. Die „nicht verbrauchte Versicherungsprämie“ wird evtl. nicht erstattet. Der Käufer sollte sich also, wenn er zu einer anderen Versicherung wechseln will, bei der alten und neuen Versicherung eingehend über diese Modalitäten erkundigen.

8.2.7
Hinweis:

8.2.7.1
Empfehlenswert kann eine erweiterte Versicherung („Comfort-Versicherung“) sein, womit Schäden von Wasserzulauf- oder Abflußrohren bis Straßenmitte versichert sind. In den meisten Gemeindesatzungen wird die Reparatur dem Bereich der Hausanlieger zugeordnet.

8.2.7.2
Werden zusammen mit der Gebäudeversicherung auch andere Versicherungen abgeschlossen (z.B. Pkw-Haftpflicht), gewähren manche Unternehmen darauf einen Zusatzrabatt.

8.2.7.3
Sofern der Käufer in dem erworbenen Haus Renovierungsarbeiten (z.B. neue Fenster, Heizung) vornehmen will, sollte er dies unbedingt vor Beginn der Maßnahme der Feuerversicherung melden und sich wegen des notwendigen weiteren Versicherungsschutzes informieren.

8.2.7.4
Der Käufer, der schon eine Privat-Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat, benötigt im allg. für sein selbst bewohntes Eigenheim keine extra Gebäudehaftpflicht. Auf jeden Fall sollte mit dem Versicherer dazu Kontakt aufgenommen bzw. Rücksprache genommen werden. Die Vers.-Bedingungen könnten sich ggf. geändert haben.

8.3
Für Grundsteuer gilt das gleiche Umlageprinzip wie bei der Gebäudeversicherung: Wenn der Verkäufer noch mit Grundsteuer für einen Zeitraum nach Besitzübergabe belastet wird, hat der Käufer die auf seine Besitzzeit entfallenden Beträge zu erstatten.

8.4
Zählerstände für Wasser, Strom und ggf. Gas sollten gemeinsam abgelesen werden. Abmeldung durch Verkäufer, Neuanmeldung durch Käufer bei den Stadtwerken, egm; Müllabfuhr nicht vergessen.

8.5
Miet- oder Pachtverträge:
Ablichtungen von Miet- oder Pachtverträgen sind dem Käufer tunlichst vor der Beurkundung auszuhändigen, da er gem. § 566 BGB ohne Änderungsmöglichkeit automatisch in bestehende Verträge eintritt.

8.6
Sonderprobleme bestehen bei

• Kündigung wegen Eigenbedarf
• Kündigung wegen besonderer wirtschaftlicher Verwertung

9. Haftungsausschluss

9.1
Üblicherweise wird beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie im Kaufvertrag jede Gewährleistung ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung ist jedoch der Verkäufer verpflichtet, nicht erkennbare, wertmindernde Faktoren (Lärmstörung nachts durch Nachbarn, Holzwurm, Schwamm, morsche Balken, Feuchtigkeit usw.) zu offenbaren, andernfalls er sich Schadenersatzansprüchen aussetzt oder der Käufer ein Rücktrittsrecht hat.

9.2
Der Verkäufer ist nach der Rechtsprechung verpflichtet, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (aus der Sicht des Käufers) vereiteln oder gefährden können und daher für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er, der Käufer nach der Verkehrsanschauung die Mitteilung erwarten konnte.

9.3
Typischer Fall: Ohne Baugenehmigung ausgebauter Spitz- oder Dachboden oder Kellergeschoß zu Wohnraum oder ohne Baugenehmigung errichteter Anbau oder Wintergarten.

9.4
Der Verkäufer hat auch Angaben darüber zu machen, ob etwa sogenannte „altrechtliche Dienstbarkeiten“ also nicht im Grundbuch eingetragene Rechte (Leitungen- oder Wegerechte) oder sonstige Rechtsmängel (fehlende Bebaubarkeit/Baugenehmigungen) bestehen, oder ob das Gebäude im Denkmalschutzverzeichnis eingetragen ist oder gegebenenfalls Baulasten bestehen (z.B. teilweise Bauverbot, wenn Nachbar auf die Grenze gebaut hat), oder Überbauung besteht.

9.5
Beim Erwerb eines Neubaus ist ein Haftungsausschluss nicht zulässig. Der Verkäufer hat nach BGH-Rechtsprechung für das Werk 5 Jahre Garantie zu gewähren. Die sog. VOB ist selten zulässig. Die Kaufpreiszahlung ist nur nach den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung zulässig.

10. Abwicklung des Vertrages:

10.1
Auflassungs-/Eigentumsvormerkung:
Dieses Institut der Auflassungsvormerkung (oder Eigentumsvormerkung) hat den Sinn, das Grundbuch für den Käufer zur Sicherung der später erst möglichen Eigentumsumschreibung zu sperren. Nach Eintragung der Vormerkung ist der Käufer so abgesichert, dass danach eine eventuelle Insolvenz (Konkurs) des Verkäufers, eine nochmalige Weiterveräußerung oder Eintragung von Zwangshypotheken den geplanten Eigentumserwerb nicht gefährden können.

10.2
Eintragung (und spätere Löschung) der Vormerkung im Grundbuch lösen allerdings Gerichtskosten aus.

10.3
Der Notar wird daher umgehend nach der Beurkundung beim Grundbuchamt den entsprechenden Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung einreichen, um den Käufer abzusichern. Die eigentliche Eigentumsumschreibung kann regelmäßig erst wesentlich später dann erfolgen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

10.3.1

• Dem Notar muss die Kaufpreiszahlung nachgewiesen sein (Bestätigung der Käuferbank oder des Verkäufers). Zur Sicherung des Verkäufers wird im Vertrag vereinbart, dass der Vollzug des Vertrages erst nach Kaufpreiszahlung und nur durch den Notar erfolgen soll;

10.3.2

• die Gemeinde muss auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet haben. Dies ist regelmäßig „Formsache, allerdings mit Bearbeitungskosten verbunden. Die Gemeinden berechnen sich ca. 20,- bis 30,- EURO pro Vertrag, teilweise richten sich die Kosten nach der Anzahl der verkauften Grundstücke (pro Grundstück ca. 10,- EURO, mindestens ca. 25,- EURO);

10.3.3

• der Käufer muss die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt (in den meisten Bundesländern derzeit 5 % vom Kaufpreis) bezahlt haben, weil das Finanzamt dem Notar erst dann die Unbedenklichkeitsbescheinigung zusendet.

10.4
Der Notar ist verpflichtet, nach der Beurkundung an die zuständigen Stellen Vertragsabschriften zu übersenden, insbesondere:

• 2 x an das Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle
• 1 x Gutachterausschuss des Kreises (zur Kenntnis)
• 1 x Gemeinde
• 1 x Landwirtschaftsamt

10.4.1
Das Finanzamt sendet dann nach einer Bearbeitungszeit von ca. 1 – 2 Monaten dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid.

10.4.2
Wenn der Käufer diese Steuern an das Finanzamt bezahlt hat, sendet das Finanzamt dem Notar automatisch die dann zur Eigentumsumschreibung notwendige sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

10.5
Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsumschreibung erst vor, wenn alle zur Eigentumsumschreibung notwendigen Unterlagen vorliegen, wie z. B.

• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
• Verzichtserklärung der Gemeinde gem. §§ 24 ff BauGB
  ggf. auch:
• Sondergenehmigung der Gemeinde gem. § 144 BauGB, wenn der Grundbesitz im
  Sanierungsgebiet liegt
• Sondergenehmigung der Gemeinde gem. § 51 BauGB, wenn der Grundbesitz im
  Umlegungsgebiet liegt
• Genehmigung gem. § 2 Grundstücksverkehrsgesetz durch das Amt für Landwirtschaft und
  Landentwicklung
  (in Hessen nur bei Grundstücken über 2.500 qm, in den neuen Bundesländern stets erforderlich)

11. Kaufpreisfinanzierung/Sicherungsabrede

Der nachfolgende Abschnitt ist regelmäßig auch für den Verkäufer wichtig!

11.1
Sofern der Käufer für den Kauf ganz oder teilweise einen Kredit benötigt, ist folgendes zu beachten:
Ausgehend davon, dass die Bank dem Käufer gern einen Kredit einräumt, denn dies sind die typischen Geschäfte und Aufgaben einer Bank oder Bausparkasse, wird die Auszahlung eines solchen Kredites regelmäßig davon abhängig gemacht, dass zuvor – als Sicherheit – eine entsprechende Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Eine solche Eintragung kann der Käufer aber nicht veranlassen. Er ist noch nicht Eigentümer und wird dies erst, wenn er den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, wozu er erst den Kredit benötigt. Demgemäß muss der Verkäufer bei der Bestellung einer solchen Grundschuld mitwirken. Der Verkäufer muss also für die ihm „fremde Bank“ sein Grundstück – quasi als Bürge – für die Eintragung der Grundschuld zur Verfügung stellen. Dazu dienen die in dem Kaufvertrag unter Abschnitt „Kaufpreisfinanzierung/ Sicherungsabrede“ aufgenommenen Regelungen, um damit die Vertragsabwicklung für alle Seiten zu beschleunigen und „wasserdicht“ zu machen.

11.2
So wird insbesondere vereinbart, dass der Käufer das ihm gewährte Darlehn nicht auf sein Konto ausbezahlt bekommt. Er könnte diesen Betrag zweckwidrig verwenden, wenn er dann darüber nach Belieben verfügen könnte. Wichtig ist, dass der Käufer seinen Kredit – Darlehnsauszahlungsanspruch an den Verkäufer abtritt. Der Bankkredit, für den der Verkäufer also sein Grundstück (Eintragung der Grundschuld) zur Verfügung stellt, darf also nur an den Verkäufer ausgezahlt werden, wozu geregelt ist, dass der Notar dies überwacht, diese Abtretung der Käuferbank anzeigt und diese entsprechend verpflichtet.
11.3
Darüber hinaus werden in der Sicherungsabrede natürlich „höchst vorsorglich“ auch Regelungen für den Fall getroffen, dass während der Vertragsabwicklung der Verkäufer oder der Käufer insolvent werden oder gegen diese Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Sollte also z.B. die Grundschuld eingetragen werden und dann der Kredit nicht zur Auszahlung kommen, muss die Käuferbank Löschungsbewilligung erteilen. Auch würde eine Pfändung in den Kreditauszahlungsanspruch des Käufers gegebenenfalls ins Leere laufen.

12. Belastungsvollmacht

Soweit die Grundschuld für die Käuferbank nicht schon gleichzeitig bei Abschluss des Kaufvertrages mit beurkundet wird, ist es zweckmäßig, dass der Verkäufer dem Käufer eine „Belastungsvollmacht“ erteilt, damit der Käufer anschließend namens und in Vollmacht des Verkäufers die entsprechende Grundschuld unter Überwachung des Notars bestellen kann.

13. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Die Kaufpreisfinanzierung/Sicherungsabrede und die Vollmacht enthalten auch den Hinweis auf die „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung.“ Dies klingt „gefährlich“ und hat folgende Bedeutung:

13.1
Der Käufer bekommt von seiner Bank viel Geld. Wenn er den Kredit nicht zurückzahlt, müsste die Bank den Käufer ver¬klagen. Sie erhält dann ein vollstreckbares Urteil, mit der Möglichkeit, dem Käufer den Gerichtsvollzieher zu schicken oder den Grundbesitz zwangsversteigern zu lassen. Die Bank will aber, wenn der Käufer seine Kreditrückzahlungsverpflichtung nicht einhält, „nicht lange warten“ und den Käufer nicht erst verklagen (zeitliche Verzögerung viele Monate), sondern – was ja völlig legitim ist – „die Verwertung des Objektes vornehmen“. Das geschieht dann in der Form, dass die Bank mit der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde entweder den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragt oder die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes beantragt.

13.2
Eine Grundschuldbestellungsurkunde mit „Zwangsvollstreckungsklausel“ hat also die gleiche Wirkung wie ein vollstreckbares Gerichtsurteil mit der Möglichkeit, dass die Bank eben dann, wenn der Käufer/Darlehnsnehmer seinen Kredit-Rückzahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, die entsprechenden Zwangsvollstreckungs- und damit Verwertungsmaßnahmen einleiten kann. Die Grundschuldbestellungsurkunde mit dieser Zwangsvollstreckungsklausel ist also nicht einfach „ein Papier“, sondern gibt der Bank bei Zahlungsverzug des Käufers die sofortigen Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten. Die Sicherheit der Bank liegt somit auch darin, sofort, also möglichst bald, nachdem der Kredit“ notleidend“ geworden ist, das verpfändete Grundstück zwangsversteigern zu lassen. Bei dieser dann gegebenen „relativ guten Sicherheit“ für die Bank kann der Käufer dann (hoffentlich!) einen entsprechend günstigen Kredit erhalten.
13.3
Der Verkäufer braucht vor dieser „Zwangsvollstreckungsklausel“ deshalb „keine Angst zu haben“, weil dieser Zustand erst nach Auszahlung des Kredites erfolgen kann, wobei aufgrund der Vereinbarung dieser Kredit ja nur an den Verkäufer ausgezahlt werden darf.

13.4
Zinsen/Nebenleistungen
Sofern in der – künftigen – Grundschuldbestellungsurkunde ein Zinssatz in Höhe von weit über 10 % (meistens 14 – 16 %) und weiteren Nebenleistungen (oft 5 % einmalige Nebenleistung) aufgenommen werden, bedeutet dies im Grundbuch nur die Sicherheit der Bank im Falle eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Selbstverständlich hat der Käufer immer nur die Zinsen zu zahlen, die sich aus seinem jeweiligen Darlehnsvertrag ergeben. Diese könnten sich aber später einmal ändern, wobei die Grundschuld möglicherweise auch noch in späteren Jahren für andere Kreditzwecke verwendet werden könnte, wobei die Zinsen an die jeweiligen Marktverhältnisse angepasst werden. Deshalb wird vorsorglich für die Absicherung im Grundbuch ein deutlich höherer Zinssatz nebst weiteren Nebenleistungen aufgenommen.

14. Baukindergeld

• Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie im Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2018 und dem

14. Dezember 2020 (Datum Kaufvertrag bzw. Baugenehmigung)

• Antragstellung nach dem Einzug (spätestens nach 6 Monaten, ursprünglich 3 Monate bis zum 16.
  Mai 2019, letztmöglich am 31. Dezember 2023)
• Jährlicher Zuschuss von 1.200 Euro für Familien pro Kind über einen Zeitraum von 10 Jahren
  Einkommensgrenze: Haushaltseinkommen bei einer Familie mit einem Kind von maximal 90.000
  Euro pro Jahr und zusätzlich 15.000 Euro für jedes weitere Kind
  Als Kinder im Sinne der Regelung gelten Kinder unter 18 Jahren, für die Kindergeldanspruch besteht
  und die ihren Hauptwohnsitz im Haushalt haben.

15. Notarkosten

Die Notarkosten – incl. Nebenkosten/MWSt betragen nach dem für alle Notare ab 1.7.2013 gültigen Gerichts- und Notarkostengesetz GNotKG (bisher Kostenordnung):

15.1
für Kaufvertrag bei einem Gegenstandwert von

50.000,- EURO ca. 600,- EURO
100.000,- EURO ca. 950,- EURO
150.000,- EURO ca. 1.100,- EURO
200.000,- EURO ca. 1.500,- EURO

15.2 für Grundschuld bei einem Gegenstandwert von

50.000,- EURO ca. 250,00 EURO
100.000,- EURO ca. 350,00 EURO
150.000,- EURO ca. 450,00 EURO
200.000,- EURO ca. 550,00 EURO

Anmerkung:
Die Höhe der Kosten hängen auch davon ab, welche Nebentätigkeiten im Zusammenhang mit der Beurkundung erforderlich sind.

16. Gerichtskosten:

16.1
für Kaufvertrag (incl. Auflassungsvormerkung) bei einem Gegenstandwert von
50.000,- EURO ca. 400,- EURO
100.000,- EURO ca. 550,- EURO
150.000,- EURO ca. 750,- EURO
200.000,- EURO ca. 950,- EURO

16.2
für Grundschuld (ohne Grundschuldbrief) bei einem Gegenstandwert von
50.000,- EURO ca. 250,- EURO
100.000,- EURO ca. 400,- EURO
200.000,- EURO ca. 500,- EURO

16.3
für Löschung von eingetragenen Belastungen
(diese Kosten sind regelmäßig vom Verkäufer zu tragen)
Wohnrecht, wenn Berechtigter verstorben: 25,– EURO
Grundschuld über 20.000,- EURO ca. 60,– EURO
Grundschuld über 50.000,- EURO 80,– EURO
Grundschuld über 200.000,- EURO 250,– EURO